CinSoggiorno, il registro degli adempimenti dell'affitto breve · Aggiornato il 10 settembre 2026

Che cosa fa lo strumento, funzione per funzione

Il punto di partenza non è la prenotazione ma l'alloggio, perché gli obblighi seguono l'immobile e il Comune in cui si trova. Nella scheda dell'appartamento finiscono una volta sola indirizzo, Comune, CIN, codice regionale dove la Regione lo richiede ancora, posti letto dichiarati e regolamento della tassa di soggiorno applicabile. Da lì quei dati si ripresentano da soli in ogni documento che dovrai produrre, invece di essere ricopiati a mano dal foglio appeso in cucina.

Sul lato ospiti, al check-in registri date, numero di persone e dati anagrafici dei documenti che hai verificato tu. Il sistema compone il file nel tracciato accettato dal portale Alloggiati Web e tiene un elenco degli arrivi non ancora comunicati. Ogni arrivo apre un conto alla rovescia impostato sul termine che il sito richiama, quello dell'articolo 109 del TULPS, più corto per i soggiorni che non superano la giornata: il promemoria arriva prima della scadenza, non dopo. Resta un promemoria, non una garanzia, perché a premere invio sei sempre tu.

Sul lato soldi e statistiche, imposti tariffa, numero massimo di notti tassabili ed esenzioni previste dal regolamento del tuo Comune, e il calcolo dell'imposta di soggiorno segue quei parametri soggiorno per soggiorno, con il dovuto e l'incassato affiancati. Arrivi, presenze e provenienze vengono raccolti nel formato che serve ai portali regionali dei flussi turistici, con il riepilogo mensile pronto da trascrivere o caricare.

Restano tre pezzi meno appariscenti e piuttosto utili: lo scadenzario dei requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori di gas combusti e di monossido di carbonio, con data di verifica, promemoria, nota e foto nel fascicolo), il rendiconto per il proprietario con notti occupate, incassi, imposta e spese per ciascun immobile, e un archivio esportabile in qualsiasi momento, dove restano ricevute, regolamenti comunali, contratti di gestione e comunicazioni già inviate.

Quello che non fa, dichiarato dal sito stesso

La cosa più onesta della pagina di CinSoggiorno è la lista delle cose che non promette. Non invia le schedine al posto tuo: prepara il file nel tracciato previsto e ti segnala chi manca, ma l'accesso al portale e l'invio restano tuoi, con le credenziali rilasciate alla tua struttura. Sono parole loro: niente scorciatoie su un portale della Polizia di Stato.

Non è consulenza fiscale né normativa. Il sito scrive che non sostituisce il commercialista né il parere di un professionista sulla tua situazione, e che le impostazioni sono modificabili proprio perché la fonte da seguire resta l'atto locale in vigore: tariffe, notti massime tassabili ed esenzioni le decide il singolo Comune, non il software. Nessuno strumento ti mette in regola al posto tuo: questo registra, calcola, ricorda e ordina, poi tocca a te.

Non sostituisce nemmeno il channel manager o il gestionale delle prenotazioni: sincronizzare calendari e tariffe sui portali resta un altro mestiere, qui si lavora su identificazione degli ospiti, comunicazioni obbligatorie, imposta, statistiche e archivio. Ultima nota di trasparenza che vale la pena riportare: le testimonianze pubblicate sul sito sono presentate come scenari d'uso rappresentativi del profilo degli utenti target, quindi non sono recensioni verificate di clienti, e il sito lo scrive nero su bianco.

Prezzi pubblici e destinatari

I tre piani sono esposti in chiaro, senza il classico riquadro con scritto contattaci. Host costa 19 euro al mese fino a due alloggi e comprende registro degli ospiti, file per Alloggiati Web, contatore delle ventiquattro ore su ogni arrivo, calcolo dell'imposta ed esportazione dei dati. Portafoglio costa 45 euro al mese fino a dieci alloggi, con regolamenti comunali distinti, riepilogo mensile del movimento dei clienti, scadenzario della sicurezza per alloggio e archivio delle comunicazioni inviate.

Property Manager costa 89 euro al mese, senza limite di numero di alloggi, e aggiunge più utenti con ruoli distinti, il rendiconto per proprietario con incassi e imposta, l'esportazione annuale per il commercialista e modelli di comunicazione con il tuo marchio. L'abbonamento è mensile, IVA esclusa, senza vincolo di durata: in bassa stagione puoi cambiare piano e l'archivio resta com'è.

Sul sito non è pubblicizzata nessuna prova gratuita self service: l'ingresso passa da una richiesta di demo o dal modulo di contatto, dove indichi quanti alloggi gestisci, in quali Comuni e chi oggi si occupa di schedine e tassa di soggiorno. Il servizio è pubblicato da MLJ, SASU francese con capitale di 500 euro, SIREN 934 769 837, partita IVA FR44934769837, ed è giusto saperlo prima di firmare qualsiasi cosa.

Come si incastra in una giornata vera

Il caso tipico è quello descritto sul sito: l'ospite arriva alle nove di sera con due ore di ritardo, tu spieghi il termosifone e la differenziata, fotografi il documento e ti riprometti di registrarlo domattina. Domattina però ci sono una partenza, una lavatrice che perde e un preventivo per settembre, e quella foto resta nella galleria del telefono insieme a quelle del contatore. Il rischio non è teorico: se una comunicazione salta, non è il gestionale delle prenotazioni ad accorgersene al posto tuo.

Il flusso proposto è semplice: crei la scheda dell'alloggio con i suoi codici, registri gli ospiti mentre consegni le chiavi, guardi il calendario per sapere che cosa scade oggi e che cosa scade questa settimana, e a fine mese trovi il riepilogo delle notti per alloggio, l'imposta incassata con le esenzioni applicate, i numeri per il portale statistico regionale e l'estratto da mandare al proprietario o al commercialista.

Detto senza retorica: il valore arriva solo se qualcuno inserisce davvero i dati al check-in. Se il documento resta una foto nel telefono, nessun calendario lo trasforma in una schedina, e nessuna funzione di questo elenco cambia la situazione. Chi gestisce due appartamenti in un solo Comune può cavarsela ancora con un foglio di calcolo ordinato; chi ne gestisce dieci in Comuni diversi, con regolamenti diversi e proprietari diversi, è il lettore per cui questa roba è stata scritta.