Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
Renseignez les revenus nets mensuels du foyer, les mensualités des crédits qui resteront en cours, puis le taux, la durée et l'assurance envisagés : le capital empruntable s'affiche aussitôt. Le taux d'endettement est réglé sur 35 %, et vous pouvez le baisser pour garder de la marge.
Le calcul se fait en deux temps. D'abord la mensualité maximale : revenus × 35 %, moins les crédits en cours. Ensuite le capital qui correspond à cette mensualité, en inversant la formule du prêt amortissable : C = mensualité / (t / (1 - (1 + t)^-n) + a), où t est le taux nominal annuel divisé par 12, n le nombre de mois et a le taux d'assurance annuel divisé par 12. L'assurance est prise sur l'enveloppe, puisque le plafond de 35 % l'inclut.
Quelle est la règle des 35 % d'endettement ?
Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) du 29 septembre 2021 encadre les crédits immobiliers accordés par les banques. Le taux d'endettement, c'est-à-dire la part de l'ensemble des mensualités de crédits et d'assurance dans les revenus, ne doit pas dépasser 35 %. La durée du prêt ne doit pas dépasser 25 ans.
Une exception concerne les cas où l'entrée dans le logement est décalée par rapport à l'octroi du crédit : construction d'un logement neuf, ou achat avec des travaux dont la part dans le coût total de l'opération atteint le seuil fixé par le HCSF (abaissé de 25 % à 10 % en décembre 2023). Un différé d'amortissement d'une durée équivalente à ce décalage peut alors porter la durée totale jusqu'à 27 ans.
Les banques disposent aussi d'une marge de dérogation : jusqu'à 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers peut sortir de ces critères. Au moins 70 % de cette marge est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale, et au moins 30 % aux primo-accédants. Un dossier à 37 % ou sur 26 ans sans différé n'est donc pas exclu, mais il entre en concurrence avec d'autres pour une place limitée. Ces règles sont celles en vigueur à la date de mise à jour de cette page ; le HCSF peut les modifier.
Combien emprunter avec 3 000 € par mois ?
Avec 3 000 € de revenus nets mensuels et aucun autre crédit, la mensualité maximale est de 3 000 × 35 % = 1 050 €, assurance comprise. À 3,5 % sur 25 ans, avec une assurance à 0,30 % par an du capital, cette enveloppe permet d'emprunter environ 199 763 € : la mensualité se décompose en 1 000,06 € de remboursement et 49,94 € d'assurance.
Si le foyer rembourse déjà un crédit auto de 250 € par mois, la mensualité disponible tombe à 800 € et le capital empruntable à environ 152 200 €. Le taux d'endettement passe de 8,3 % avant le projet à 35 % après. Le taux obtenu compte aussi : sur 25 ans, le même foyer sans crédit pourrait emprunter environ 210 332 € à 3 %, et 189 929 € à 4 %. Pour 3 000 € de revenus, à 3,5 % et 0,30 % d'assurance :
| Durée | Capital empruntable | Intérêts sur la durée |
|---|---|---|
| 15 ans | 141 914 € | 40 699 € |
| 20 ans | 173 565 € | 68 021 € |
| 25 ans | 199 763 € | 100 255 € |
Ce que la banque regarde en plus du taux d'endettement
Le plafond de 35 % est une limite, pas un droit : aucune banque n'est tenue de prêter jusqu'à ce niveau. Elle examine aussi le reste à vivre, ce qui reste au foyer une fois les crédits payés : 1 950 € par mois ne laissent pas la même aisance à une personne seule qu'à une famille de cinq. L'apport personnel, la stabilité des revenus, l'épargne restante et la tenue des comptes pèsent également. Erreurs fréquentes à éviter :
- Partir du revenu brut : le calcul se fait sur le revenu net, en général avant prélèvement de l'impôt, mais chaque banque a sa méthode (primes, revenus locatifs, revenus d'indépendant).
- Oublier un crédit en cours : crédit auto, crédit renouvelable ou location avec option d'achat comptent généralement dans les charges.
- Ignorer l'assurance : le plafond de 35 % l'inclut. Sans elle, l'exemple ci-dessus afficherait environ 209 738 € au lieu de 199 763 €.
- Confondre capital empruntable et budget d'achat : il faut y ajouter l'apport et en retirer les frais de notaire, de garantie et de dossier.
- Choisir plus de 25 ans sans différé justifié : le dossier sort de la norme et dépend alors de la marge de dérogation de la banque.
Cette estimation n'est pas un accord de prêt. La banque décide au cas par cas, en tenant compte notamment du reste à vivre, de l'apport, de la stabilité des revenus et de la gestion des comptes.