Comment calculer un rendement locatif ?
Remplissez les champs avec les chiffres du logement : les trois rendements et le revenu net se recalculent à chaque saisie. Les champs de charges vides comptent pour zéro.
Le rendement brut rapporte les loyers d'une année, hors charges, au prix du logement : rendement brut = loyer mensuel × 12 / prix × 100. Il existe deux usages. Le calcul le plus simple divise par le prix seul ; un calcul plus complet divise par tout ce que l'achat a coûté, frais de notaire, d'agence et travaux compris. Les deux chiffres sont légitimes à condition de dire lequel on donne : l'outil affiche les deux.
Le rendement net de charges part des loyers réellement encaissés, c'est-à-dire sans les mois de vacance, retire les dépenses qui restent au propriétaire, puis divise par le coût total de l'achat : rendement net = (loyers encaissés - charges du propriétaire) / (prix + frais + travaux) × 100. Il ne tient compte ni de l'impôt, ni d'un éventuel crédit.
Exemple chiffré : un deux-pièces à 180 000 €
Un appartement acheté 180 000 €, avec 14 000 € de frais d'acquisition et 6 000 € de travaux, a coûté 200 000 € en tout. Loué 850 € par mois hors charges, il rapporte 10 200 € par an : 5,67 % brut sur le prix seul, 5,10 % frais compris. En comptant deux semaines de vacance par an (0,5 mois, soit 425 € perdus), 1 000 € de taxe foncière, 600 € de charges de copropriété non récupérables, 150 € d'assurance propriétaire non occupant et 300 € d'entretien, il reste 7 725 € par an, soit 643,75 € par mois. Le rendement net de charges tombe à 3,86 %.
Deuxième cas : un studio à 95 000 €, plus 8 000 € de frais, loué 520 € par mois. Son rendement brut paraît meilleur, 6,57 % sur le prix et 6,06 % frais compris. Mais avec un mois de vacance par an, une gestion confiée à une agence pour 7 % des loyers encaissés, 600 € de taxe foncière, 400 € de charges non récupérables, 100 € d'assurance et 200 € d'entretien, le revenu net est de 4 019,60 € et le rendement net de 3,90 %, presque le même que celui du deux-pièces.
| Deux-pièces | Studio | |
|---|---|---|
| Coût total de l'achat | 200 000 € | 103 000 € |
| Loyers annuels hors charges | 10 200 € | 6 240 € |
| Rendement brut sur le prix | 5,67 % | 6,57 % |
| Rendement brut frais compris | 5,10 % | 6,06 % |
| Revenu net de charges par an | 7 725 € | 4 019,60 € |
| Rendement net de charges | 3,86 % | 3,90 % |
Quelles charges déduire pour obtenir le rendement net ?
Seules les dépenses qui restent au propriétaire comptent. Les charges récupérables, celles que la réglementation permet de refacturer au locataire (eau, entretien des parties communes, ascenseur, taxe d'enlèvement des ordures ménagères...), sont payées par provisions mensuelles puis régularisées chaque année : elles ne pèsent pas sur le rendement, à condition d'être bien refacturées.
- La taxe foncière : elle est due par le propriétaire au 1er janvier, même si le logement est loué. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, peut être réclamée au locataire.
- Les charges de copropriété non récupérables : la part des appels de fonds du syndic qui ne figure pas dans la liste réglementaire des charges récupérables.
- L'assurance propriétaire non occupant, et le cas échéant une assurance contre les loyers impayés.
- L'entretien et les réparations qui incombent au bailleur.
- Les frais de gestion, si une agence s'occupe de la location.
- La vacance locative : les mois sans locataire, entre deux baux ou pendant des travaux.
Comment passer au rendement net de fiscalité ?
Le rendement net de fiscalité dépend de votre foyer fiscal : l'outil ne le calcule pas, mais le principe est simple. Pour une location vide, si les loyers bruts de votre foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, le régime micro-foncier s'applique, sauf cas particuliers : un abattement forfaitaire de 30 % est retranché des loyers, et aucune charge réelle n'est déduite. Vous pouvez opter pour le régime réel, qui déduit les charges réelles, mais ce choix vous engage pendant trois ans ; au-delà de 15 000 €, le réel s'impose.
Le revenu imposable obtenu supporte l'impôt sur le revenu à votre taux marginal et les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % selon impots.gouv.fr. Dans le premier exemple, en micro-foncier, 10 200 € de loyers donnent une base de 7 140 € et 1 228,08 € de prélèvements sociaux, avant l'impôt sur le revenu. La location meublée relève d'un autre régime, celui des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres règles.
Les erreurs qui faussent un rendement locatif
Première erreur à éviter : comparer le rendement brut d'une annonce au rendement net d'un autre bien. Autres pièges : saisir le loyer charges comprises, ce qui gonfle le résultat, et oublier la vacance ou les frais d'acquisition. Pensez aussi aux gros travaux à venir dans la copropriété, qui ne figurent pas dans les charges courantes. Enfin, le rendement mesure ce que rapporte le logement, pas votre trésorerie : avec un crédit, la mensualité peut dépasser le loyer net même quand le rendement est correct, et la plus-value éventuelle à la revente n'entre pas dans le calcul.
Estimation fondée sur les hypothèses que vous saisissez, avant impôts et crédit : ce n'est pas un conseil en investissement. Pour votre imposition, référez-vous à impots.gouv.fr ou à un professionnel.